Immobilien in Deutschland nach dem Wegzug: was steuerlich bleibt

Viele wandern aus und behalten ihre deutsche Wohnung oder ihr vermietetes Mehrfamilienhaus. Dann taucht regelmäßig die Annahme auf, mit dem Wegzug seien auch die deutschen Immobilien aus der deutschen Steuer raus. Das ist falsch. Deutsche Immobilien bleiben in fast allen Fällen in Deutschland steuerpflichtig, egal wo Sie wohnen. Dieser Artikel erklärt, was für Mieteinnahmen und beim Verkauf gilt.

Mieteinnahmen bleiben in Deutschland steuerpflichtig

Einkünfte aus der Vermietung einer in Deutschland gelegenen Immobilie unterliegen der deutschen Steuer, auch wenn Sie nicht mehr in Deutschland ansässig sind. Das ergibt sich aus der beschränkten Steuerpflicht (§ 49 EStG): Bestimmte deutsche Einkünfte werden weiter besteuert, und Immobilienerträge gehören dazu.

Auch die Doppelbesteuerungsabkommen ändern daran in der Regel nichts. Sie weisen das Besteuerungsrecht für unbewegliches Vermögen fast immer dem Land zu, in dem die Immobilie liegt, also Deutschland. Ihr Wohnsitzland stellt diese Einkünfte dann meist frei oder rechnet die deutsche Steuer an. Mehr dazu im Beitrag zu Doppelbesteuerungsabkommen.

Der Verkauf: die Zehn-Jahres-Frist

Beim Verkauf einer privaten Immobilie kommt es auf die Haltedauer an:

• Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft in Deutschland steuerpflichtig (Spekulationsfrist).
• Verkaufen Sie nach Ablauf der zehn Jahre, ist der Gewinn bei einer privat gehaltenen Immobilie in der Regel steuerfrei.

Auch das gilt unabhängig vom Wohnsitz, weil das Besteuerungsrecht beim Belegenheitsstaat liegt. Wer also kurz nach dem Wegzug eine erst wenige Jahre gehaltene Immobilie verkauft, zahlt auf den Gewinn deutsche Steuer.

Was das praktisch heißt

• Deutsche Immobilien folgen Ihnen steuerlich nicht ins Ausland. Sie bleiben in Deutschland steuerpflichtig.
• Bei der Verkaufsplanung ist die Zehn-Jahres-Frist oft wichtiger als der Wegzug selbst.
• Wer ohnehin verkaufen will, sollte Haltedauer und Wegzug zusammen betrachten, statt isoliert.

Das ist kein Nachteil des Auswanderns, sondern eine schlichte Folge daraus, dass Immobilien immer im Land ihrer Belegenheit besteuert werden. Warum es generell darauf ankommt, woher Einkünfte stammen, steht im Überblick Wo werde ich besteuert?.

Das Wichtigste in Kürze

• Mieteinnahmen aus deutschen Immobilien bleiben in Deutschland steuerpflichtig, auch nach dem Wegzug.
• DBA weisen das Besteuerungsrecht für Immobilien dem Belegenheitsstaat zu, also Deutschland.
• Verkauf innerhalb von zehn Jahren: Gewinn steuerpflichtig. Danach bei Privatimmobilien meist steuerfrei.
• Der Wohnsitz ändert daran nichts.

Mehr zu den deutschen Wegzug-Themen steht im Bereich Steuern & Wegzug.

Dieser Artikel erklärt die Grundlagen und ist keine Steuerberatung. Immobilienbesteuerung hängt vom Einzelfall ab. Lassen Sie Ihren Fall prüfen.